SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

Transkript

1 J.nr HQ/CBD 2. maj 2014 NOTAT RANDERS SPORTS COLLEGE GARANTIER & UNDERSKUDSDÆKNING KOMMUNAL GARANTI PÅ REALKREDITLÅN Der er ydet realkreditlån i Randers Sports College af Realkredit Danmark. Lånet er ydet som 84 % af den godkendte anskaffelsessum iht. skema B godkendelsen. Dette lån havde en oprindelig hovedstol på kr Der er iht. almenboliglovens 127 ydet kommunal garanti for lånet. Garantien er ydet efter den tidligere 127, som blev ændret ved lov nr. 219 af Den dagældende 127, havde følgende ordlyd: Kommunal eller regional garanti for realkreditlån efter 118 kan ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 65 pct. af ejendommens værdi. Garantien omfatter til enhver tid så stor en del af lånets restgæld og eventuelt forfaldne terminsydelser, som det oprindelige garantibeløb udgjorde af hovedstolen. Den del af restgælden, der ikke omfattes af garantien, har panteret forud for den garanterede del af restgælden. Dette betyder, at kommunens garanti overfor Realkredit Danmark er beregnet som den del af realkreditlånet som overstiger 65% af anskaffelsessummen (godkendt iht. skema B), hvilket er beregnet på følgende måde: Anskaffelsessum kr x 65% = kr Kommunens garanti udgør derfor forskellen mellem realkreditlånet på kr og 65% af anskaffelsessummen på kr = kr eller svarende til 22,62% af den til enhver tid værende restgæld af lånet. Lånet har pr efter oplysninger fra DAB, og med én termin i restance en restgældt på kr , hvilket betyder, at den kommunale garanti i dag er på kr Kommunegaranti er foranstillet, og vil dermed blive udløst som den første i forbindelse med salg. Den kommunale garanti udløses på det tidspunkt, hvor ejendommen sælges på tvangsauktion til en pris på nuværende tidspunkt på under kr Beregnet som den nuværende hovedstol på realkreditlånet, der har første prioritet i ejendommen på kr fratrukket den kommunale garanti, jf. ovenfor, på kr

2 Da Realkredit Danmark vurderer, at ejendommen ikke vil indbringe mere end 12 mio. kr. på en tvangsauktion, vil den kommunale garanti komme til fuld indfrielse, hvis ikke der findes en løsning for Randers Sports College, og ejendommen sælges på tvangsauktion. STATSGARANTI - REALKREDITLÅN Ud over den kommunale garanti er der i Randers Sports College også ydet en statsgaranti. Statsgarantien er en følge af lovændringen nævnt ovenfor, hvor 127 blev ændret og hvor der blev indsat en ny 127a i almenboligloven. Lovændringen skyldes indførelsen af SDO-lån, som lånemulighed på det almene boligområde. SDO lån er lån ydet i særligt dækkede obligationer, som kræver større sikkerhed. Ved SDO-lån skal sikkerheden for lånet ikke kun være opfyldt på tidspunktet for lånets optagelse, men skal være opfyldt i hele lånets løbetid. Derudover, kan sikkerheden ikke beregnes på baggrund af anskaffelsessummen, men skal beregnes på baggrund af en rentabilitetsberegning, altså på baggrund af markedsværdien. Det er af Realkredit Danmark oplyst, at realkreditlånet i Randers Sports College er et SDO-lån. Dette betyder, at staten iht. lov nr. 219 af a, har stillet supplerende sikkerhed for det optagne lån på differencen mellem den kommunale garanti på 65% af anskaffelsessummen og 60% af markedsværdien af ejendommen. Almenboliglovens 127a, har følgende ordlyd: Staten yder supplerende garanti for lån i boliger, som er omfattet af tilsagn om offentlig støtte efter denne lov, den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgivning eller lov om boliger for ældre og personer med handicap, som er meddelt inden den 7. april 2008, hvortil der ydes eller er ydet offentlig garanti i henhold til bestemmelserne herom i den nævnte lovgivning og som overgår til eller optages som lån baseret på særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer. Den supplerende garanti omfatter den del af restgælden, som har pantesikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens værdi på tidspunktet for lånets overgang eller optagelse, og som ikke dækkes af anden offentlig garanti. Den del af restgælden, som ikke omfattes af en garanti, har panteret forud for den garanterede del af restgælden. Efter den gældende regel i almenboliglovens 127, skal der ved nybyggeri i dag ydes kommunal garanti for den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60% af ejendommens markedsværdi. Mod tidligere, som ovenfor nævnt 65% af anskaffelsessummen. Da tilsagnet til opførelsen (skema B godkendelsen) af Randers Sports College er givet før ovennævnte lovændring, og lånet først er udbetalt efter lovens ikrafttræden, er den kommunale garanti ydet efter de på tilsagnstidspunktet gældende regler, men sikkerheden til realkreditinstituttet skal ydes iht. til de gældende regler for SDO-lån. Derfor har staten ydet en supplerende garanti for differencen. 2

3 Statsgarantien er direkte lovhjemlet, og der er derfor ikke udstedt eller underskrevet en decideret garantierklæring fra Statens Administration overfor Realkredit Danmark. Vi har telefonisk drøftet dette med en medarbejder fra Statens Administration, Gerda Bredvid, som oplyste, at der var en udpræget tillid til realkreditinstitutterne på dette område i forhold til den ydede statsgaranti, og der var derfor ikke fundet behov for udstedelse af en reel garanti. Den supplerende statsgaranti er oplyst af Realkredit Danmark til at være på oprindelig , beregnet på baggrund af en markedsværdi af ejendommen på kr , hvoraf 60% udgør kr Den supplerende statsgaranti var derfor oprindelig på forskellen mellem grænsen for den kommunale garanti på kr og 60% af markedsværdien kr , altså kr Statsgarantien vil i dag være forskellen mellem den supplerende statsgaranti på kr og grænsen for den kommunale garanti på kr , hvilket svarer til kr AKTUELT SALG AF EJENDOMMEN Ved et salg af ejendommen på nuværende tidspunkt til en af Realkredit Danmark vurderes realistisk handelsværdi på kr , vil dette salg udløse den fulde kommunegaranti på kr Herudover vil den supplerende statsgaranti blive udløst med kr Regnestykket kan eksemplificeres som følger: Restgæld Realkredit Danmark kr Salgssum kr Udækket restgæld kr Kommunegaranti kr Rest udækket restgæld kr Nuværende statsgaranti kr Overdækning ift. garantier kr ,00 Ved et salg af ejerlejlighed nr. 2, ungdomsboligerne på nuværende tidspunkt til en pris på kr , vil Realkredit Danmark ikke lide tab, da den samlede udækkede restgæld, vil være omfattet af de ydede garantier fra hhv. Randers Kommune og staten. Kommunegarantien vil altid blive udløst forud for statsgarantien, da denne er placeret yderst ift. restgælden på lånet, og dækker de yderste 22,62% af restgælden. I det omfang der stadig efter kommunegarantiens udløsning, er udækket restgæld på realkreditlånet, vil statsgarantien efterfølgende blive udløst for den resterende del af den udækkede restgæld. LEJERNES RETSSTILLING HVIS AFDELINGEN GÅR KONKURS I det omfang Randers Kommune ikke træffer beslutning om at omdanne Randers Sports College til en selvejende almen ungdomsboliginstitution, vil konsekvensen mest sandsynligt være, at afdeling 02 går 3

4 konkurs, og ejendommen skal herefter sælges enten i fri handel, som led i konkursen eller på tvangsauktion. I begge tilfælde vil det formentlig være en privat aktør, som vælger at købe ejendommen. På dette tidspunkt vil Randers Sports College ikke længere være et alment boligbyggeri, men vil overgå til at være reguleret af reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven. Dette vil bl.a. betyde, at alle ny-udlejninger efter ejendommens salg vil være omfattet af de almindelige lejeretlige regler. Dog vil evt. eksisterende lejere indtil deres fraflytning være reguleret af særbestemmelsen i almenboliglovens 27a. Dette er en overgangsbestemmelse, som fastslår, at alle eksisterende lejere fortsætter deres lejemål på de hidtidige vilkår, mens alle ny-udlejninger bliver omfattet af de almindelige regler i lejeloven og boligreguleringsloven. UNDERSKUDSDÆKNING TIL DEN SELVEJENDE UNGDOMSBOLIGINSTITUTION FRA RANDERS KOMMUNE Birger Kristensen har på vegne Landsbyggefonden givet tilsagn om, at Randers Sports College i løbet af 2018 vil være omfattet af de almindelige støtteordninger i Landsbyggefondens regi. Det er derfor relevant at opgøre, hvad det samlede forventede tilskud til driften af Den Selvejende Ungdomsboliginstitution vil blive i perioden fra Resultatet af regnskabet for Randers Sports College for 2012 udviser et underskud på driften på kr , og for 2013 kr , dog med det forbehold, at regnskabet for 2013 ikke er færdigrevideret. DAB har søgt Randers Kommune om dækning af dette underskud på kr Budgettet for 2014 udviser et forventet underskud på ca. kr Grunden til, at der forventes et højere underskud i indeværende år er, at der er afsat kr i budgettet til ekstraordinære genopretningsarbejder. Dette skyldes, at de involverede skoler og klubber i videreførelsen har krævet dette som en forudsætning for at skabe et fundament for at få ejendommen gjort præsentabel. Ellers vurderer de ikke, at det er realistisk at vende driften og mindske underskuddet. Samtidig er der udarbejdet et budget for 2015, som stort set balancerer. Vi mener, at dette budget for 2015 er realistisk, men det kræver, at den generelle forudsætning om mindskelse af lejetabet realiseres. Realiseres dette ikke, må det forventes, at driftsunderskuddet bliver på mellem kr , også i 2015, hvilket nogenlunde modsvarer det lejetab, som har været i 2012 og Samlet vurderes det, at underskuddet for perioden i værste fald bliver på i alt ca. kr Det samlede underskud er opgjort som følger: 4

5 Underskud 2012 realiseret kr Underskud 2013 realiseret kr Underskud 2014 forventet kr Underskud 2015 anslået kr Underskud 2016 anslået kr Underskud 2017 anslået kr Underskud 2018 anslået kr I alt kr ~ Det præciseres, at håbet med etableringen af den selvejende almene ungdomsboliginstitution er at få driften til at balancere, samt at alle involverede vil arbejde for dette. Tilsvarende er der naturligvis en vis usikkerhed ved vore budgetter fremadrettet. Forskellen mellem en konkurs af Randers Sports College på nuværende tidspunkt, med en aktivering af kommunens garanti på kr , og en omdannelse og videreførelse, er derfor en merudgift for Randers Kommune i tilfælde af konkurs på kr , opgjort som differencen mellem kommunegarantien på nuværende tidspunkt og det forventede driftstilskud i perioden fra Dette beløb fremkommer således: Kommunens forventede tab ved konkurs kr Kommunens samlede støtte ( 97 lån) til videre drift i perioden kr I alt kr København, den 2. maj 2014 Henrik Qwist advokat (H), partner hq@svega.dk Pernille Thrane advokat (L) pt@svega.dk 5